#Учиться #Делать #Отдыхать

Когда 5 этажей лучше, чем 15: будущее высоток в спальных районах

Что не так со спальными районами города?

Массовое строительство типовых жилых домов в Одессе началось после войны. В 1960-е годы возник новый жилой массив 5-этажных домов «Юго-Западный». Сейчас он более известен как «Черемушки».

В 1960-1980-е годы Одесса стремительно росла на северо-восток и юг. Возникли новые районы: поселок им. Котовского, жилой массив им. Таирова, типовая высотная застройка коснулась Фонтана, точечная появилась и в историческом центре.

В 1990-е годы масштабы жилого строительства резко сократились. В 2000-е строили как новые районы города, так и центр, возникли жилые районы в ближайшем пригороде. Однако общее количество населения в Одессе практически не изменилось. Что и как строят сейчас в Одессе, и какие примеры существуют в мире?

 

Обоснования застройки

Основные документы, которые регламентируют строительство в Одессе, — это Генеральный план и зонинг.так сокращенно называется План зонирования территории города Городские кварталы включены в территориальные зоны, каждая из которых имеет разрешенные и допустимые виды застройки.

«Что касается жилой застройки, то в зависимости от зоны существуют определенные ограничения по этажности: от 1-2-этажной застройки в зоне Ж-1 до 24-32-этажной в зоне Ж-5. Если намерения застройщика не совпадают с положениями зонинга, есть возможность корректировки или уточнения зонирования территории отдельного квартала при помощи детального плана территории (ДПТ)», — поясняет Николай Чепелев, архитектор ОО «Ассоциация архитекторов Одессы».

 

Согласно действующему законодательству, ДПТ рассматривается на градостроительном совете и утверждается решением сессии городского совета.

 

Общий вид домов. ЖМ «Радужный», район Таирова. Фото: Станислав Кинка.

 

Новые правила для строительства

В конце прошлого года в парламенте был принят в первом чтении законопроект № 6403 о внесении изменений в закон «О регулировании градостроительной деятельности». Это важный документ, который может кардинальным образом изменить систему принятия и реализации градостроительных решений, таких как разработка детальных планов территории.

Законопроект возродит полномочия градостроительных советов, которые они утратили в 2011 году. Согласно законопроекту, теперь градостроительные советы смогут рассматривать «архитектурные и объемно-пространственные решения проектов строительства, реализация которых оказывает существенное влияние на развитие и формирование застройки населенных пунктов, объектов, размещаемых в зонах охраны памятников, или могут оказывать негативное влияние на территории и объекты природно-заповедного фонда». Застройщики критикуют подход, так как это, по их мнению, увеличивает сроки согласования проектов, возникает коррупционная составляющая.

Нововведения коснутся детальных планов территорий. Если сейчас их разрабатывают в том числе за счет инвесторов, которые хотят застроить тот или иной участок, то в случае принятия законопроекта в существующей редакции средства на разработку ДПТ будут изыскивать из средств местного бюджета.

Общий вид домов. ЖМ «Радужный», район Таирова. Фото: Станислав Кинка.

 

Сколько строят в Одессе?

Пиковым по количеству введения жилых площадей в эксплуатацию стал 2014 год. С января по сентябрь 2014 года начали использовать 698 551 кв. м жилья в Одесской области, из этой цифры 450 887 кв. м — в городских населенных пунктах, в основном в Одессе. В 2015 году фиксируется значительное падение сданных площадей: 463 832 кв. м по области и 389 744 кв. м в городских населенных пунктах. В 2016-2017 годах рынок стабилизировался и падение замедлилось, если не прекратилось.

 

По имеющимся данным, за январь-март 2017 года по Одесской области было принято в эксплуатацию 141 413 кв. м жилья, что составляет 100,8 % по сравнению с аналогичными показателями 2016 года.

 

В Одессе часто практикуется высотная застройка (выше 16-ти этажей). Начиная с 2012 года, наш город прочно занимает второе место после Киева по вводу в эксплуатацию домов выше 16-ти этажей. В 2012 году их было 7, в 2013-м — 11, в 2014-м — 22, в 2015-м — 12, и за первый квартал 2017 года было введено в эксплуатацию 6 домов выше 16-ти этажей.

Статистика, объем принятого в эксплуатацию жилья по областям и Украине в целом, 2014

 

Читайте также: Сам себе мэр. Истории одесситов, которые своими силами стараются менять город

 

Как строят в Одессе?

У города есть план развития. Он называется Генплан, и там закреплены решения по развитию городских территорий. Как правило, это средне- или долгосрочная перспектива.

«Новые магистрали, многоуровневые развязки, районы с деловой или общественной застройкой существуют только на бумаге. Пока что, как показывает практика, намерения застройщика оказываются весомее не только градостроительной документации и ДБН,государственные строительные нормы но и здравого смысла. Здравого смысла с точки зрения городского планирования. С точки зрения бизнеса, все хорошо», — подчеркивает Николай Чепелев.

Общий вид домов. ЖМ «Радужный», район Таирова. Фото: Станислав Кинка.

 

Наверное, многие сталкивались с высотками в историческом центре и задавали себе вопрос, насколько это правомерно. Что же регламентирует высотную точечную застройку? Есть такой документ — историко-архитектурный опорный план (ИАОП). Согласно ему, вся застройка в историческом центре имеет четкие ограничения по высотности — высота зданий не должна превышать 18,6 м, на углах кварталов — 21,3 м.

«До недавнего времени у застройщика была лазейка — историко-градостроительное обоснование (ИГО). С его помощью доказывалось, что новое здание от 7-ми до 18-ти этажей вполне вписывается в историческую среду, не изменяет структуру застройки и архитектурный облик центра города. Хотя элементарная математика показывает — 18,6 м — это максимум 5 этажей, 21,3 м — 6 этажей. Французский бульвар, согласно ИОАП, вообще должен иметь застройку малой этажности», — продолжает Николай Чепелев.

 

На Французском бульваре, на Большой Арнаутской, на площади Льва Толстого, на Разумовского можно встретить примеры точечной высотной застройки.

 

Самые привлекательные участки под застройку — это, конечно, приморская часть города. Тут на первый план выходят инфраструктурные проблемы. Большие дома — это много новых жителей, которым нужно где-то отдыхать, лечиться, работать. Новые дома — это много автомобилей, которым нужно проехать и парковаться. Новые жилые дома — это необходимость развития сети дошкольных и школьных учебных заведений.

Схема Запоточного по результатам исследования на Черемушках, парковать авто уже негде

 

Такие дома строятся с учетом окружающей инфраструктуры. Но, как правило, ее не хватает: детские сады и школы строились из иного расчета населения, а автомобилизация была в 4-5 раз ниже, чем сейчас. Отсюда проблемы с местами в дошкольных учебных заведениях, недостаток парковочных мест и прочие проблемы.

В застройке жилыми кварталами основные проблемы такие же, как и в случае с точечной застройкой, но причины чаще всего иные. Как правило, застройщик планирует все, исходя из существующих норм, но потом вместо социальной инфраструктуры появляются дополнительные высотки.

 

Проблемы одесских новостроек

В последние годы проблемы одесских новостроек можно разделить условно на три направления. Во-первых, строительство изолированных районов высотной застройки. Формально эти анклавы возникают не на городской земле, а в ближайшем пригороде, что создает дополнительную нагрузку на дорожную и социальную инфраструктуру города (здесь пример жилого массива «Радужный» ярко иллюстрирует подобные проблемы).

Общий вид домов. ЖМ «Радужный», район Таирова. Фото: Станислав Кинка.

 

Во-вторых, высотное строительство в прибрежной зоне и точечная застройка в историческом ареале города. Здесь возникает угроза в отношении рекреационной составляющей города, также критикуется изменение общего облика центра города в связи со строительством домов значительно превышающих среднюю высоту существующего архитектурного ландшафта.

И в-третьих, строительство многоквартирных домов в частном секторе. Подобная практика возникает повсеместно на Слободке и даже на Фонтане. Под видом частного домостроения возникают «дешевые» многоквартирные дома, которые создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру микрорайона.

Оправдано ли подобное строительство высотных домов в качестве жилой застройки? По мнению архитектора, преподавателя ОГАСА, Евгения Запоточного, Одессу ждут перемены.

«Особенность Одессы заключается в том, что в ней много так называемых частных домов. Считаю это больше плюсом, чем минусом. Но как районы частной застройки сделать „городскими“ — чтобы там была полноценная публичная среда? Думаю, что при развитии пригородного скоростного транспорта возрастет роль пригорода. Сейчас мы наблюдаем тенденцию превращения дач в жилые дома. Я думаю, что мы увидим увеличение объемов мелкого строительства. Должна развиваться индустрия не бетонного строительства, заточенного на большие объемы, а сфера разветвленного сервиса, который гибко реагирует на запросы частного владельца и предлагает современные технологические решения», — говорит Евгений Запоточный.

 

Новые районы: как это должно быть

Нужны ли Одессе целые микрорайоны с новыми многоэтажными домами? Мировая практика показывает разные варианты того, как обеспечивать людей жильем. По-прежнему оптимальной высотой жилого дома считается 4-5 этажей.

В последние десятилетия наиболее интересное социальное жилье строят испанцы и скандинавы. Они стараются держаться за небольшую этажность и концепцию кварталов компактного масштаба. Безусловно, высотное строительство присутствует, но это, скорее, отдельные проекты, а не повсеместная практика. На примерах районов Кабрини-Грин (Чикаго, США) или Пруитт-Айгоу (Сент-Луис, США) можно проиллюстрировать, что происходит с обособленными районами массовой типовой застройки.

Испанское социальное жилье

 

Какой будет Одесса?

На основе анализа рынка недвижимости можно сделать вывод, что в Одессе существует стабильный спрос на сегмент низкобюджетных однокомнатных квартир. Площадь квартир в Одессе — одна из самых маленьких по Украине.

 

Как можно повлиять на качество и количество новостроек в Одессе? Николай Чепелев, архитектор, выделил три обязательных пункта.

 

Во-первых, разрабатывать стратегию развития города. В составе этой стратегии должна быть разработана концепция городского планирования. И самое главное — эта стратегия должна последовательно воплощаться в жизнь.

Во-вторых, выполнять существующие нормы и положения Генерального плана. Каким бы спорным он ни был, даже в нем не предусмотрены высотки в центре города или кварталы с плотностью населения, вдвое превышающую нормативную.

В-третьих, требовать от застройщиков на проектной стадии реальных расчетов нагрузки на городскую инфраструктуру и мероприятий по их компенсации. Новые школы, решения по дорожной и инженерной сети должны реализовываться в первую очередь.

 

 

Что почитать:

Le Balkón: как жить в городе балконов-паразитов

Как одесские урбанисты хотят сделать показательный двор на Черемушках

Экопрокат: как в Одессе работает сервис аренды электрокаров

ForshMag - полезный городской интернет-журнал.
Использование материалов ForshMag разрешено только с предварительного согласия правообладателей при наличии активной ссылки на источник.

О журнале

Связь с редакцией: forshmag@impacthub.odessa.ua
Проект

Подписаться